מגורים במבנה לשומר: זכויות עובדים חקלאיים

יחד עם זאת, בנספח "התנאים המיוחדים" של חוזה החכירה העונתי הותר למערער להכשיר מבנים נטושים שהיו במקום למטרת מגורים ולהתגורר בהם עם בני משפחתו, זאת בכפוף להצהרות המערער כי "ידוע לחוכר כי הוא מחזיק זמנית במבנים הנמצאים במקום... וכי הוא מתחייב בזה לפנותם בכל עת שיידרש לכך מאת המחכיר, ללא דרישה לפיצויים כלשהם", וכן כי "חוקי הגנת הדייר החלים היום נ/או כפי שיחולו בעתיד, לא יחולו על הרשות הנתנת לחוכר להתגורר במבנים". צוין גם שהמחכיר שומר לעצמו את הזכות לידרוש מהחוכר דמי שכירות בכל עת שימצא לנכון ובסכום שיקבע ע"י השמאי הממשלתי עבור המבנים המוחזקים ע"י החוכר (ס' 6(ד), 7 , 11 ונספח "התנאים המיוחדים" בחוזה נספח 5 לתצהיר אמיר, ור' גם ס' 40 לכתב התביעה).

בהמשך לכך, הגישה המשיבה לבית משפט השלום בירושלים ביום 8.7.99 שתי תביעות: האחת, תביעה נגד המערערים בה עתרה למתן צוים המורים למערערים "לתקן את כל ההפרות" קרי: "לפרק ולהרוס את כל המבנים והתוספות, הסככות והאוהלים המוצבים בשטח ולהחזיר את המצב בשטח לקדמותו"; "לפעול לסילוקן של המשפחות המתגוררות בשטח באישורם ו/או בהסכמתם של הנתבעים, ולא לאפשר לכל אדם או צד ב' לתפוס חזקה ו/או להתגורר בשטח"; ולפעול ל"עקירתם של המטעים שנטעו ע"י הנתבעים בלא הסכמת התובעת ובלא אישורה".

ואולם בעניינינו מעלה חוות הדעת קשיים נוספים שאינם מאפשרים לגזור ממנה את דמי השמוש להם טוענת המשיבה: אף שהמשיבה טוענת לזכאותה לדמי שימוש ראויים רק בגין שימושים מפרים למגורים ולאירוח שנעשו במקרקעין בנגוד לחוזים שנכרתו עם המערער (דברי ב"כ המשיבה בעמ' 7 לפרוטוקול הדיון לפנינו), מתייחסת חוות הדעת לשווי המקרקעין כולל השטח החקלאי מבלי שניתן כל הסבר לכך; נראה לכאורה שלא נעשתה בחוות הדעת הבחנה בין מבנים שהשימוש בהם למגורים הותר על פי הסכמי השכירות ובין מבנים נוספים שניבנו ללא הסכמת המשיבה; ולבסוף, חוות הדעת אף אינה נוקבת בשיעור דמי השמוש הראויים והיא מסתפקת בקביעת שווי המקרקעין.

...

מאחר שהמערערים מצביעים בטיעוניהם על עמדת היועץ המשפטי לממשלה כמקור לזכויותיהם במקרקעין (תוך ציטוט חלקי מן האמור בעמדתו), נביא את עמדת היועץ, בכל המתייחס למערער, כמעט במלואה: "17. אין חולק כי למשיב מס' 8 [המערער] אין כל זכויות במקרקעין נשוא העתירה מעבר לזכויות שהוענקו לו בחוזים שנחתמו עם מינהל מקרקעי ישראל. יחד עם זאת, בהתחשב בכך שהמשיב מס' 8 מתגורר כחמש עשרה שנים בשטח, בהסכמת מינהל מקרקעי ישראל, לו משפחה רחבה, הוא השקיע עמל וממון בפיתוח המקום, ומאחר שאין בכוונת מינהל מקרקעי ישראל, בשלב זה, לפנותו מן השטח, אני סבור, לא בלי לבטים מרובים, כי הוא רשאי היה לבקש מן המינהל לאפשר לו לנסות ולקבל היתר מרשויות התכנון, אשר יאפשר לו לשפר את תנאי מחייתו בשטח (בקשת המשיב מס' 8 לקבלת הכרה כמתיישב בודד מיום 2.3.93 צורפה כנספח מש/32 לכתב התשובה מטעם המשיבים). יודגש – פשיטא כי "רשאי" אין בו כדי לומר דבר לגבי התוצאות או כי מוטלת חובה כלשהי על רשויות התכנון.

משסברנו כי יש לדחות את הערעור שכנגד לגופו, לא ראינו צורך להידרש לטענותיהם הדיוניות של המערערים בכל המתייחס להעדר הזיקה הנדרשת בין הערעור שכנגד לערעור.

בנסיבות אלה לא מצאנו הצדקה לעיכוב נוסף של פסק הדין.

סיכומו של דבר, שהערעור והערעור שכנגד נדחים.

כמו-כן צוין בהסכם זה שהמנהל (לימים – התובעת) שומר לעצמו את הזכות לגבות מהתובע דמי שכירות עבור השמוש שהוא עושה במבנים הללו.

. "לנתבעים 3-8 (שלוש המשפחות הנוספות – הערה שלי) לא ניתנה הרשאה ו/או זכות ו/או רשות מאת התובעת או מי מטעמה או כל גורם מוסמך אחר להתגורר בשטח ו/או להמצא בו דרך קבע ו/או לבצע בו עבודות חקלאיות ו/או גידולים חקלאיים כל שהם ובשל כך אין להם כל זכות או רשות להמצא בשטח.

...

על כן אני קובעת כי הנתבעים יפנו את המקום ויותירו אותו כשהוא נקי מכל חפץ ואדם עד ליום 1.7.18.

הנתבעים ישלמו את דמי השימוש כאמור בהחלטתי בתוך 90 יום מהיום.

בנסיבות העניין, ונוכח התנהלותה של התובעת, אני קובעת כי אין צו להוצאות וכל צד ישא בהוצאותיו.

גודלן של שתי הנחלות שונה, הן מכונות גם "חלקות א'" הכוללות מבנה מגורים כשיתרת השטח מיועדת למבני משק ולעיבוד חקלאי, או לעיסוקים נוספים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

בעקבות הגשת התביעה בנוב' 2017 והחלטת בית המשפט לצרף את מנהל מקרקעי ישראל כמשיב פורמלי, ערך המנהל בדיקה באמצעות מפקח מרחב השמירה ביום 20.11.18 ועל פי ממצאיו חרגו הנתבעים ב-180 מ"ר לעבר נחלת התובעים, בשטח הנתבעים בוצעה תוספת בניה של כ-50 מ"ר ללא תכנית מתאימה, ובנוסף הוצב צימר בשטח של כ-30 מ"ר ללא אישור הרשות וללא היתר מטעם הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה מטה יהודה.

המנהל ציין זאת בנייר העמדה שהגיש לפני כשנה (ב-6.1.19) בו התריע כי לא יבצע כל דיספוזיציה בנחלה על להסדרה/הסרה של המבנים וכי הוא שומר לעצמו הזכות לפעול בענין.

...

בית המשפט המחוזי סירב וביהמ"ש העליון לא התערב באומרו: "בענייננו קשה לראות תכלית הקשורה להליך המשפטי דנן אותה משרת הסעד הזמני שהתבקש, וקשה עוד יותר לראות מדוע נדרשת הענקת הסעד הזמני המבוקש דווקא בהליך דנן, מקום בו לא היה דבר שמנע את המבקש מלהגיש תביעה שכנגד או לנקוט בהליך עצמאי ביחס למקרקעין". בתקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד-1984 נאמר שבהחלטתו יביא ביהמ"ש בחשבון, בין השאר את "הנזק שייגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שייגרם למשיב, אם יינתן הסעד הזמני, וכן נזק שעלול להיגרם למחזיק או לאדם אחר", וכן יבחן "אם הבקשה הוגשה בתום לב והאם מתן הסעד צודק וראוי בנסיבות הענין, ואינו פוגע במידה העולה על הנדרש". מהכלל אל הפרט יישום הדין הנוהג לנסיבות הקונקרטיות מביא אותי למסקנה החד משמעית כי אין להיעתר לבקשה, וזאת אף מבלי לדון בהערכת הסיכוי שהתביעה תידחה.

לסיכום מכל האמור לעיל, אני דוחה את הבקשה ומחייבת את הנתבעים בתשלום הוצאות משפט למינהל ולתובעים בסך 3,000 ₪ כל אחד.

מערכת היחסים בין הצדדים לפני ארוע השריפה במשק: במשק בנויים בית מגורים ומספר מבנים נוספים ביניהם סככה בשטח 200 מ"ר, מחסן צמוד לה בשטח 400 מ"ר ובהמשך המשק חממה בשטח של כ- 1,100 מ"ר שניבנו בהיתר לצרכיו החקלאיים של המשק.

עוד כתבה כי הנתבעת שומרת לעצמה את הזכות לטעון טענות נוספות במידה ותגלה עובדות נוספות.

בעמ' 62 לפרוטוקול ישיבת יום 21.9.20 שורות 31-32 העיד התובע 1 כדלקמן: "...הפוליסה שאני ידעתי עליה, שהיא מכסה פוליסה חקלאית של מושבים, שמכסה את כל המבנים החקלאיים. זה הכל." תמיד היה לו אמון כלפי הנתבע הם ישבו ודברו והוא היה אומר שדבר מסוים מתאים לנו ושהוא ממליץ והוא סידר זאת כך. בהמשך כשנשאל על הפגישה שקדמה לבקשה להוספת המבנה השיב שמכתב הבקשה מעולם לא הגיע אליו והוא לא ראה אותו, אך נערכה פגישה ב3.1.11 והוא לא ביקש בה דבר.

זמן קצר לאחר מכן הגיע למשק וכשראה שמדובר במבנה חממה שאינו תואם את נתוני המבנה שבפוליסה אמר לתובע מפורשות, כבר במעמד זה כי המבנה אינו מבוטח בפוליסה, שאין מקום למסור הודעה על הארוע לנתבעת והמליץ לו למנות שמאי מטעמו כדי למצות זכויותיו מול שוכר המבנה.

...

אני סבור כי בין עדות התובעים לעדות הנתבע 2, עדיפה עלי עדות הנתבע 2, אשר גובתה בראיות ומסמכים ומצאה חיזוק בעדויות התובעים.

אין כיסוי ביטוחי למבנה בו ארע השריפה: לאחר שקבעתי שאני מעדיף את גרסת הנתבע 2 על פני גרסת התובעים אני סבור כי למבנה שנשרף לא היה כיסוי ביטוחי, הן לאור הסייג של מבני חממה אשר התובעים היו מודעים לו לפחות לפני עריכת החוזה עם הבעלים של התיאטרון כפי שעלה מחקירתו והן לאור העובדה שנעשה במקום שימוש מסחרי שהוחרג, ואשר התובעים לא ביקשו להרחיב באשר למבנה זה ואף לא ביקשו להשלים את בניית המבנה כמחסן, שכן התברר שלא התקבל היתר לשימוש חורג מאחר ולא ניתנים היתרים כאלה בחלקה ב', ועל כן ביקשו התובעים להמשיך לשוות למבנה זה מראה אותנטי של חממה.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את תביעת התובעים כנגד הנתבעים.

בתביעתה שלפני עותרת התובעת לכך, שהנתבעת תחויב לפצותה עבור זכויות הבעלות שהופקעו מבעלה המנוח בשלוש חלקות מקרקעין, כמפורט להלן: (א) חלקה 2 בגוש 10258 (להלן – "חלקה 2"), ששיטחה הכללי 8,628 מ"ר. (ב) חלקה 3 בגוש 10258 (להלן – "חלקה 3"), ששיטחה הכללי 8,585 מ"ר. (ג) חלקה 33 בגוש 10255 (להלן – "חלקה 33"), ששיטחה הכללי הוא 1,919 מ"ר. זכויותיו של המנוח אנטון בכל אחת מהחלקות תפורטנה להלן.

השימושים המתוכננים באיזור זה הם לחקלאות לרבות בניינים לשימושים חקלאיים, כולל לגינון ולמשק חקלאי ולבית מגורי האיכר, וכן מבנים לשמירה, מתקנים להספקת מים וחשמל.

...

על כן, הנני מקבל את טענת הנתבעת, כי את הפיצוי עבור דמי החכירה האבודים בחלקה 33, יש לחשב החל משנת 1998.

סוף דבר אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן: (א) הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך 4,155,119 ₪, כערכו לתאריך פסק דין זה. (ב) הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת שכ"ט עו"ד בשיעור 15% מהסכום הנקוב בסעיף קטן (א) לעיל, בצירוף מע"מ כחוק (וראו סעיף 72(ג) לע"א 6744/20 (פס"ד טבר)).

(ד) הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את אגרת המשפט, בסך 1,141 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מתאריך 7.12.2017 ועד לתשלום המלא בפועל.

(ה) הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את שכר הטרחה ששולם על ידי התובעת למומחה מטעמה, מר פהים מח'ול, וזאת על פי קבלה המעידה על התשלום, שבא כוח התובעת ימציא לבא כוח הנתבעת.