זכות רכישת דיור ציבורי: הפרת רצף מגורים ושימוש לא מותר

עיקר המחלוקת בין הצדדים היא בטענת התובעים כי הנתבעים התחייבו בהסכמים לרכישת דירותיהם שלא להיתנגד לבקשות התובעים להיתרים לשם בניית קומה חמישית בבניין ולהשמשת שטח "המרתף". התובעים טוענים כי הנתבעים הפרו התחייבות זו, וכי כתוצאה מכך, לאחר שהועדה אישרה הפקדת תכנית בי/470/א ואשרה את התיכנון להקמת הקומה החמישית והשמשת שטח המרתף, שינתה הועדה המחוזית את עמדתה וקבעה כי ייערכו בתכנית שינויים משמעותיים.

ביום 28.2.2011 תוקנה ההחלטה באשר לסוגיית החנייה והוסרה המיגבלה שכולה תהיה בגבולות המיגרש מאחר ולא ניתן לתת מענה לכל החנויות הדרושות לשימושים המותרים בתוך גבולות המיגרש.

בם הגישו התנגדויות ביחס ל- 5 נושאים: יציבות הבניין, מבנה המרתף, תוספת מרפסות מערביות, מקומות חניה ושינוי יעוד שטח צבורי והקמת איזור מסחרי.

השלמת החניון יהווה תנאי לאיכלוס יחידת הדיור הנוספת מכוח תכנית זו. ככל שיוותר שטח פנוי ורציף במרתף, מעבר למקומות החנייה הנ"ל, ניתן יהיה להשתמש בשטח זה לשטחי שרות לשימוש כלל דיירי הבניין.

בסיום הדיון ניתנה החלטת הועדה לפיה כל החניות יהיו בתחום המיגרש בהתאם לתקן, כי לא ניתן להשמיש את המרתף לחניות "יחד עם זאת, מאחר ואיזור הזה כרגע היו התנגדויות של התובעים וגם כרגע יש רק מגורים באיזור הזה לאורך הטיילת, ובמקביל מיתקדם תיכנון כולל לאיזור הזה, שהועדה המקומית תחליט איך היא רוצה לראות את כל אורך הטיילת... וככל שבעתיד יתאפשרו שימושים לאורך הטיילת, של משרדים או מסחר כזה או אחר, אז הועדה תשקול השמשת המרתף לשימושים כאלה או אחרים. בזה הרגע המרתף לא בשימוש. אין מרתף". בעקבות פניות של ב"כ התובעים לועדה (במכתבים מיום 14.5.2013 ומיום 26.5.2013), חזרה הועדה והוציאה החלטה בה כתבה בין היתר: "הועדה אינה מוצאת לנכון להתיר את השמוש המבוקש למשרדים, שאינו קיים באיזור הממוקם על גבול טיילת החוף. ראוי כי התרת שימוש כזה תעשה בראייה תכנונית רחבה יותר, בפרט כאשר בימים אלה נימצאות בהכנה תוכניות המתייחסות לחוף הים וסביבתו בראייה כוללת". כן נקבע כי "לא יוקצו שטחים עקריים במרתף הבניין ולא יתאפשר בו כל שימוש עקרי, ככל שתאושר תוכנית מתאר כללית לשימושים עקריים בחזית טיילת החוף אשר תחול על הבניין והמרתף הנ"ל, יתאפשר השמוש מכוח התוכנית העתידית. 5. להוראות התכנוניות יתוסף סעיף "תנאי להיתר בנייה יהיה מילוי ואטימת המרתף והחזרתו למצבו כפי שנקבע בהיתר הבנייה לבניין. על הועדה המקומית ולוודא תנאי ה לפני הוצאת ההיתר". ביום 9.6.2013 פנו התובעים בבקשה להבהיר את סעיף 5 להחלטה באופן שיאפשר את סגירת המרתף באמצעות שער ברזל במקום למלא אותו בחול, בטענה שמילוי החול והוצאתו ככל שתאושר תוכנית עתידית כרוכים בעלויות של מאות אלפי שקלים, ולכן ראוי להסתפק באמצעי פוגעני פחות.

לכך יש להוסיף כי גם הנזקים הנתבעים הנם תאורטיים באופן שאף אילו הפרו הנתבעים את היתחייבותם שלא להגיש היתנגדות לבקשות היתר של התובעים כפי שהוגשו, ולא כך הוא, הרי שלכל היותר אפשר והייתה קמה זכות לפצוי מוסכם, אילו הוראת הפצוי המוסכם הייתה חלה על הפרה זו. לכך יש להוסיף כי ספק כי התובעים 1-3 מכרו את זכויותיהם, ובעלת הזכויות היחידה נותרה התובעת מספר 4.

...

לאור האמור לעיל, נדחית התביעה שכנגד על כל רכיביה.

פסיקתא לאור כל האמור לעיל נדחות התביעה והתביעה שכנגד.

התובעים ישלמו לנתבעים 3 – 5 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 45,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

1.3 הנאשמים 1 ו-2 הורשעו בהליך הנ"ל בהיותם בעלי הזכויות במקרקעין, והנאשם 3 בהיותו מי שהפעיל את בית הכנסת שבמקרקעין.

4.2 אמנם הנאשמים נתנו הסכמתם לתוכנו של הצוו, אשר הוסכם במסגרת הסדר טיעון, אך העובדה היא כי החלון אותו נצטוו לסגור היה קיים מימים ימימה, כפי שעולה גם מתשריט הבית המשותף בטבו, נרכש על ידי הנאשמים במצבו, וכנגד הבעלים הקודמים של המקום, יד שרה, לא ננקטו הליכים כלשהם בשל קיומו.

על פניו ולכאורה המשך קיומו של החלון הנו נתון פיסי שיש בו לאפשר את השמוש במקום באופן המאפשר שהייתם של אנשים במקום, בעוד שאינו נידרש לצורך השמוש המותר במקום כמחסן.

כל פסקי הדין הנ"ל מתאפיינים בנסיבות אישיות חריגות וקשות במיוחד, ובקיומה של זיקה ברורה בין אותן נסיבות אישיות קשות לבין מצוקת דיור קשה, שהיתה המניע לביצוען של עבירות הבניה ולחוסר יכולת לפעול להסרתה של אי החוקיות שדבקה בהן.

דיני התיכנון והבניה ככלל והעבירה של אי קיום צו בית המשפט בפרט, מגנים על אינטרסים נוספים שבסדר הצבורי, והפרתם בנסיבות המקרה מהוה על פניו ולכאורה מיטרד לאחרים בשל השמוש בנכס שלא ליעודו, כמו גם פגיעה בשלטון החוק לנוכח הזלזול בצו השפוטי.

5.6 אני מקבלת את טענת הנאשמים כי יש מקום לבחון, כנתון רלוואנטי לצורך הענישה, גם את סכומי הקנסות שהוטלו על הנאשמים בהליך בו ניתן הצוו, ולעובדה כי יש להניח שבאותו גזר דין ניתן משקל מכריע לשימוש שנעשה בחלק המקרקעין למגורים, שימוש אשר ממנו חדלו, ואשר באשמה בגין הפרת הצוו בכל הנוגע אליו זוכו.

כל אחד מהקנסות דלעיל, ישולם ב-10 תשלומים, חודשיים, שוים ורצופים, תשלום ראשון עד ליום 1/11/14.

...

בכל הנוגע לנאשם 2, אם וככל שהטענה בדבר מצבו הבריאותי נועדה להצביע על מצוקה כלכלית, ספק אם מסקנה זאת נתמכת בחוסר ידיעתו את גורלו של נכס מקרקעין שהיה לכאורה בבעלותו ונמכר ואת חוסר התענינותו בסכום בו זוכה על פי הנטען כתוצאה מכך ביחסיו עם הנאשם 1.

5.6 אני מקבלת את טענת הנאשמים כי יש מקום לבחון, כנתון רלוונטי לצורך הענישה, גם את סכומי הקנסות שהוטלו על הנאשמים בהליך בו ניתן הצו, ולעובדה כי יש להניח שבאותו גזר דין ניתן משקל מכריע לשימוש שנעשה בחלק המקרקעין למגורים, שימוש אשר ממנו חדלו, ואשר באשמה בגין הפרת הצו בכל הנוגע אליו זוכו.

בהמשך לכל האמור לעיל, אני גוזרת על הנאשמים את העונשים הבאים: 6.1 מאסר על תנאי, לתקופה של שנתיים, שראשיתה בתום 3 חודשים מהיום, שלא לעבור עבירה על סעיף 210 לחוק התכנון והבניה: 6.1.1 של 45 יום לנאשם 1.

הלכה למעשה לא היו בין הצדדים פלוגתות שבעובדה, והנאשמים כפרו במיוחס להם בשל השמוש המותר בבניין, על פי תוכנית העיר החלה על המקום, למטרת מגורים, כשאין חולק שנכס המותר למטרת מגורים השמוש בו לצורך הוסטל הנו שימוש מותר תואם תב"ע. בטיעונה לעונש של המאשימה הצביעה המאשימה על הנסיבות הבאות הכרוכות בבצוע העבירות בהן הורשעו הנאשמים: 2.1 הנאשמים אמנם נקטו בהליכי רשוי מאז שנת 2006, אך הטיפול הוזנח, לא הוצא היתר והליכי הרשוי חודשו רק בשנת 2013.

המאשימה מכירה בכך שקיים אינטרס צבורי חברתי בקיומם של הוסטלים דוגמאת ההוסטל המנוהל על ידי הנאשמים, ובחשיבותה של התוספת לרווחתם של האחרונים, אך אין בכך הצדקה לעשייתו של דין עצמי ולהפרתו של צו בית המשפט.

הנאשמת 1 מנהלת ומפעילה הוסטלים למתמודדים הלוקים בנכות פסיכיאטרית והזכאים לקבלת שירותי דיור כחלק מזכאות לסל שקום בהתאם לחוק שקום חולי נפש בקהילה (להלן: "המתמודדים"), ובכלל זה ההוסטל הפועל בבניין נשוא כתב אישום זה. בטיעונו לעונש בשם הנאשמת 1 נטען על ידי בוארון: 5.1 העבודות החורגות נשוא הצוו, ועבודות נוספות שהנאשמים פעלו להריסתן, היו קיימות במועד רכישת המקרקעין על ידי הנאשמים.

עובדה נוספת המקשה על ההתחשבות בנאשמים מהטעמים שהועלו בטיעוניהם נעוצה בעברו המכביד ביותר של הנאשם 2 בתחום התיכנון והבניה, כאשר חלק מאותן עבירות, לרבות שתי עבירות של הפרת צו בית המשפט נעברו ביחס למקרקעין המשמשים כבית מגוריו ואין להן כל קשר להוסטלים המנוהלים על ידי הנאשמים.

כל אחד מהקנסות דלעיל ישולם ב-5 תשלומים חודשיים, שוים ורצופים.

...

בשים לב לכל האמור לעיל, בהתחשב בהיקף ובחומרת העבירות, בפרק הזמן בו הן מבוצעות, ובמדיניות המשפטית הנוהגת עותרת המאשימה להטלתם של העונשים הבאים: 3.1 צו איסור שימוש חורג להוסטל לחוסים והערה בלשכת רישום המקרקעין אודות הצו השיפוטי.

בשים לב לכל האמור לעיל, על מנת להקטין את הפגיעה במתמודדים מזה ולשמור על האינטרס הציבורי שבשמירת החוק והענשתם של עבריינים מצאתי לנכון ליתן תקופות ארוכות יחסית בכל הנוגע לאמצעים ועונשים הצופים פני עתיד, ולצידם עונש מאסר מותנה ועונשים כספיים ההולמים את חומרת העבירה.

סוף דבר, מהטעמים שפורטו לעיל, אני גוזרת על הנאשמים את העונשים הבאים: 9.1 ניתן בזאת צו האוסר על שימוש חורג במקרקעין להוסטל לחוסים.

הגם שכתב התביעה מונה 9 נתבעים, הנתבעים כלפיהם מבוקש הסעד הם הנתבעים 1 עד 3, ומשלב זה נתבעים אלה יכונו להלן "הנתבעים". התובעים מבססים את זכותם לסעד לו הם עותרים, על סעיף 94 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, שכותרתו "זיקה מכוח שנים", שם נקבע: "(א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לידרוש רישומה.

לטענת התובעים, הם, ובעלי הזכויות שקדמו להם, עברו בשביל שנחסם במשך תקופה העולה על 30 שנים, באופן גלוי וחשוף, בידיעת בעלי חלקות 299 ו- 296, בהתייחס לטענת הנתבעים, כי השביל נחסם על ידם בשל מטרדים שלטענתם הפריעו לשימושם בחלקות המוחזקות על ידם, טען בא כוח התובעים, כי מטרדים שכאלה לא הוכחו, וכי השביל נחסם כצעד כוחני מצד הנתבע מס' 1, אשר ביקש לשריין לעצמו מקום חניה בשטח הצבורי הסמוך לחלקה שבחכירתו.

על השמוש בשביל על ידי דיירי השכונה העידו התובעת מס' 5, הגב' מתוקה הירש, שמסרה כי היא ובעלה החלו להתגורר בשכונה בשנת 1966, וכן העידה על כך עדה נוספת, הגב' לאה פישמן, המתגוררת בשכונה מאז שנת 1959.

אדם שרכש זכות בחלקה מסוימת, בין אם הייתה זו זכות בעלות, חכירה או שכירות, לא יכול היה לעשות שימוש בחלקה עצמה מבלי להשתמש בשבילי המעבר כדי להגיע אל החלקה.

מותר לנו להניח, בדרגה גבוהה של היסתברות, שמי שעשו שימוש בזכות המעבר מלבד חוכרי החלקות שהתגוררו בשכונה, היו גם אורחיהם של חוכרי החלקות, הדוור שהביא להם מכתבים, מחלקי הגז שהחליפו את מכלי הגז, פועלי העיריה שפינו את האשפה, ועוד.

אף הועדה המקומית לתיכנון ולבניה מצאה מקום להגן על שביל המעבר שבמחלוקת, ובשנת 2016, כאשר הנפיקה היתר בניה לבניית בית מגורים בחלקה 296, קבעה תנאי בהיתר הבניה: "שמירה על רוחב שביל קיים והקמת קיר חדש על גבי תואי גדר קיימת". בפסק הדין שניתן בעיניין "אסטרחאן", נקבע, שסעיף 94(א) לחוק המקרקעין מציב שלושה תנאים, שקיומם המצטבר מביא להשתכללות של שימוש במקרקעין כפופים לכדי זיקת הנאה, ואלה התנאים: (א) נושא השמוש במקרקעין הכפופים הוא "זכות הראויה להוות זיקת הנאה". (ב) תקופת השמוש היא בת 30 שנים רצופות.

עם כל הכבוד, אין אני מקבל טענה זו. כיוון ששימוש נוגד הוא שימוש הנוגד את זכות הבעלים, אין חשיבות לשאלה, האם המשתמש סבור שהוא מפר את זכות הבעלים.

...

באת כוח הנתבעים הוסיפה וטענה, כי מכיוון שהתובעים סברו כי מדובר בשביל ציבורי, אין הם זכאים לבקש לרשום זיקת הנאה לטובתם, משום שלפי סעיף 113 (ג) לחוק המקרקעין נקבע, כי "במקרקעי ציבור לא יחול סעיף 94". גם טענה זו אין בידי לקבל.

סוף דבר אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט לקבל את תביעת התובעים, והנני מורה כדלקמן: (א) הנני מצהיר, שכל אחת מהחלקות 299 ו- 296 בגוש 11231 כפופה לזיקת הנאה למעבר לטובת כל אחת מהחלקות 295 ו- 300 בגוש 11231.

(ד) הנני מחייב את הנתבעים 1 עד 3, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, הוצאות משפט (לרבות שכ"ט עו"ד, מע"מ ואגרת משפט) בסכום כולל של 25,000 ₪.

העבירות הנאשמים הורשעו בהתאם להודאתם, בעובדות כתב האישום, בעבירות של בנייה ושימוש חורג, לפי סעיף 243 לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק") וכן הפרת צו לפי סעיף 246 לחוק.

נטען כי הנאשמים טעו לתומם לחשוב שמותר להם לבנות את המבנה מחדש כל עוד הוא זהה לקודמו, והם לא שינו מגודל המבנה או חלוקתו הפנימית.

נטען כי הנאשמים פעלו מתוך מצוקת דיור, כהורים ל-4 ילדים קטנים, שנאלצו להתגורר בבית ההורים.

המקרה הנוכחי סוטה באופן קצוני ממדיניות ענישה ראויה ופוגע באנטרס הצבורי המובהק, כי צוי בית-המשפט יקוימו הלכה למעשה.

סקירה של מאגרי הפסיקה מלמדת כי מקום בו מדובר בבנייה ללא היתר של בית מגורים ושימוש חורג בו, מוטלים קנסות הנמדדים בעשרות אלפי שקלים: ברע"פ 4453/21 שכיב נ' מד"י (23.8.21) הורשעו הנאשמים בשימוש חורג למגורים בסטייה מהיתר, ובנגוד לתכנית, בשטח כולל של 1069 מ"ר. בבית המשפט קמא הוטל על אחד מהם קנס בסך 50,000 ₪, על השני – בסך 30,000 ₪, ועל השלישי – קנס בסך 20,000 ₪.

בעפ"א (חי') 46585-10-20 טרביה נ' וועדה מקומית לב הגליל (8.6.21) הורשע הנאשם בבנייה של סגירה בקומת עמודים בשטח 68 מ"ר ותוספת בשטח 19 מ"ר וכן שימוש ללא היתר.

שנית, הנאשמים תיארו את הנסיבות אליהן נקלעו, לאחר שרכשו את הנכס במסגרת של הליכי כנוס, מילאו את חלקם בעיסקה במלואו, ובכל זאת נאלצו להמתין עד כה, בשל הליכים שונים שנוהלו בין הנושים ובין רמ"י, מה שמנע מהם את היכולת להשלים העברת זכויות אליהם בקרקע, לצורך קידום הליכי ההכשרה.

הקנס ישולם ב- 18 תשלומים חודשיים שוים ורצופים החל מיום 1.9.22 ובכל 1 לחודש עוקב.

...

יפים, לעניין זה, דברי השופט ס' גובראן ברע"פ 6665/05 מריסאת נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (17.5.2006):"על העונש שנגזר על מי שמורשע בעבירות נגד חוקי התכנון ובניה לשקף את חומרת המעשים והפגיעה בשלטון החוק ולשמש גורם הרתעה נגדו ונגד עבריינים פוטנציאלים, במטרה להפוך את ביצוע העבירות לבלתי כדאיות מבחינה כלכלית. כבר נפסק בעבר, כי בתי-המשפט מצווים לתת יד למאבק בעבירות החמורות בתחום התכנון והבנייה, שהפכו לחזון נפרץ בימינו". הנני מצטרף לדברים נכוחים אלה.

בע"פ (חי) 1090/06 ו' מחוזית נ' אחמד (28.2.07) נאמר: סבורני כי בעבירות של אי קיום צו שיפוטי אין מדובר בעבירות שעניינן תכנון ובניה בלבד אלא בעבירות נגד מערכת המשפט ולכן יש לגזור עונשי מאסר.

לאחר שקילת מכלול הנסיבות, אני גוזרת את העונשים הבאים: קנס כספי על כל אחד מהנאשמים בסך 9,000 ₪, או 21 ימי מאסר תמורתו.