ההבדל בין הזכות פיצויים (סעיף 197) לתשלום היטל ההשבחה

העובדה כי ירידת ערך המקרקעין אינה מצביעה בהכרח על פגיעה בהם נלמדת גם מלשון סעיף 197 המדבר על "פגיעה במקרקעין" ולא על "ירידת שוים" כפי הלשון בה נקט למשל המחוקק בעיניין היטל השבחה (על ההבדלים בין היטל השבחה ופצוי לפי סעיף 197 לחוק ראו בהמשך).

בדנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים אמר בית המשפט: "רואים אנו איפוא שבולט חוסר הסימטריה בין ההסדר בדבר תשלום פיצויים לבעלים של מקרקעין שמקרקעיו נפגעו עקב תכנית, לבין ההסדר בדבר תשלום היטל השבחה על-ידי מי שמקרקעיו הושבחו עקב הוראותיה של תכנית. העדר כזה של סימטריה תומך בטיעון כי יש לדחות את הניסיון להרכיב את הוראות החוק בדבר תשלום פיצויים על אלה החלות על היטל השבחה. בחינה מקרוב של השלכות העדר הסימטריה כאמור תראה את הקשיים המתעוררים ואת התוצאות הבלתי סבירות המתקבלות מהקביעה שסעיף 4(5) דן גם בתכניות פוגעות". ובעניין ויטנר אמר ביהמ"ש: "ניתן לומר כי ההסדר הקבוע בעיניין היטל השבחה אינו בהכרח סימטרי להסדר הקבוע בעיניין פיצויים בגין פגיעה על ידי תכנית ביותר ממובן אחד, ומכאן שאין הכרח כי שני ההסדרים יפורשו פירוש זהה. ההסדרים הקבועים בחוק בעיניין היטל ההשבחה ותשלום הפיצויים על פי סעיף 197 שונים זה מזה בכמה מובנים, עד כי לא ניתן לומר כי הם מהוים הסדר אחיד. כך למשל החייבים בהיטל השבחה הם רק הבעלים של המקרקעין או החוכרים לדורות, לעומת בעלי הזכויות במקרקעין הזכאים לתבוע פיצויים. כמו כן גובה ההיטל המוטל על החייבים הוא 50% בלבד מערך ההשבחה (סעיף 3 לתוספת השלישית), ואילו גובה הפצוי לפי סעיף 197 הוא 100% מערך הפגיעה. כך גם לא קבועה תקופת היתיישנות מיוחדת על תביעתה של רשות להיטל השבחה, ולעומת זאת סעיף 197(ב) קובע כי ניתן להגיש תביעה לפיצויים נגד הרשות בתוך תקופה של שלוש שנים בלבד. נוסף על כך ההסדר הקובע פיצויים מוגבל בסעיף 200 הקובע פטור, ואין הסדר דומה בנוגע להיטל השבחה. כן תוטל חובה בהיטל השבחה רק בתכניות מתאר מקומיות ובתכניות מתאר מפורטות (סעיף 1 לתוספת השלישית), ואילו אין הגבלה בדבר סוג התכנית הפוגעת לעניין תביעת פיצויים (ראו דנ"א קריית בית הכרם [27], בעמ' 126 ואילך), לפיכך אף על פי שהמחוקק כרך את שני ההסדרים זה בזה, אין בכך כדי לקבוע כי ההסדר החל עליהם הוא אחיד בהכרח." דברים דומים נאמרו בבר"מ 2647/14 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה פתח תקוה נ' גולד פוינט ואח': "לא היה מקום לכך שבית המשפט לעניינים מנהליים יגזור גזירה שווה מהכללים שעניינם קביעת זכאות לפצוי לפי סעיף 197 לחוק לשומת היטל השבחה. ככלל, מדובר בהסדרים שנפסק כי כל אחד מהם "עומד בנפרד" וקיים חוסר סימטריה בין ההוראות המרכיבות כל אחד מהם (דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נו(5) 49, 123-122 (2002); לדיון מפורט בחוסר הסימטריה ראו שם, בעמ' 131-126)".

המבחן שנקבע על ידי ועדת הערר, משמעו שלילה מוחלטת של הזכות לפצוי לפי סעיף 197 לחוק כאשר מדובר בקרקעות חקלאיות; על אף שאין סימטריה בין היטל השבחה לבין פיצוי על פי סעיף 197 לחוק, לא צריך שיהיה הבדל באשר לקביעת שווי השוק; החלטת ועדת הערר נגועה בכשל לוגי, מאחר והיא נוגדת החלטות אחרות של ועדות ערר ששללו פיצוי מהטעם שפיתוח עיר הוא דבר צפוי ושאין לבעל חלקה גובלת זכות קנויה שפיתוח העיר ייעצר על מפתנו ומהטעם שהיא גוזרת פיצוי שונה להפקעת מקרקעין חקלאיים מכח חוק התיכנון והבניה בהשוואה להפקעתם מכח דיני ההפקעה.

...

לאור האמור אני דוחה את הערעור.

אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ויש לדחות את הערעורים.

לאור האמור אני דוחה את הערעורים.

ויפים לעניין זה גם דברים שנאמרו בעיניין גדעון וכרמלה בע"מ: "...יש להבחין בין השאלה אם התכנית בה המדובר אכן פגעה במקרקעין לבין השאלה אם לרשות התיכנון המקומית עומדת הגנה מפני תביעת הפיצויים של בעל הזכות. השאלה הראשונה שייכת לתחומו של סעיף 197(א), המגדיר את עילת התביעה. השאלה השנייה שייכת לתחומו של סעיף 200..." (שם, בע' 408) לכך יש להוסיף כי טענות לפיהן הועדה פטורה מתשלום פיצויים לפי סעיף 200 אינן יכולות להוות עילה לדחיית התביעה על הסף, ולעומת זאת, קביעה כי מקרקעין אינם גובלים, היא קביעה החוסמת את תביעת הפיצויים על פניה (ע"א 381/88 הוועדה המחוזית לתיכנון ולבניה מחוז המרכז נ' לצין, פ"ד מג(2) 653, 655) מן המקובץ עולה כי סעיף 200 אינו ממצה את האיזון בין העקרונות השונים העומדים בבסיס הפצוי בגין פגיעה על-ידי תכנית, ויש צורך במציאת האיזון הראוי כבר בשלב קביעת הקף הזכאים לתבוע פיצויים על-פי סעיף 197.

מבלי לחוות דיעה באשר לפרשנות הראויה של המונח "מקרקעין גובלים" בהקשר של היטל השבחה, שאלה שאינה מונחת בפנינו לעת הזו (ראו למשל: נ' דנקנר וד' לזבניק "על החיוב בהיטל השבחה" עיוני משפט י(1) (תשמ"ד) 121, 132-131, אשר סבורים כי רק מקרקעין המשיקים פיזית חייבים בהיטל השבחה), נעיר כי קיים לכאורה הגיון בכך שההסדרים הנוגעים להקף החייבים בהיטל השבחה יהיו צרים יותר מאשר ההסדרים הנוגעים להקף הזכאים לפצוי לפי סעיף 197, שכן סעיף 197 נועד להגן על זכות הקניין של בעלי הזכויות במקרקעין, ומטיל חובה על הרשויות לפצות את בעלי הזכויות על הנזק שניגרם למקרקעין.

...

סוף דבר בפסק דין זה התווינו את המבחן לשאלה מתי ייחשבו מקרקעין כמקרקעין הגובלים בתחומה של תוכנית פוגעת, אשר אינו חופף למבחנים השונים שאימצו בתי המשפט עד כה. שקלנו אם יש בידינו להכריע באופן פרטני בכל אחד מהעניינים שבאו לפנינו במאוחד ובאנו לידי מסקנה כי לא נוכל לעשות כן. יישומו של המבחן האמור מצריך בדיקה בנפרד על פי עובדותיו המיוחדות של כל תיק.

אשר על כן, אנו מורים על החזרתם של התיקים שבפנינו לבתי המשפט לענינים מינהליים אשר דנו בעניינם.

לנוכח החידוש שבשאלה המשפטית אשר נדונה בפנינו, החלטנו לא לעשות צו להוצאות, וכל צד ישא בהוצאותיו.

אכן, ככל הנראה, הצדדים צפו שינויים תיכנוניים לטובת המבקשת שיגדילו את אחוזי הבנייה ויחייבו בתשלום היטל השבחה, אך פשיטא כי אין מקום להבחין בין מצב כזה ובין מצב בו יופחתו אחוזי הבנייה.

מאידך, גם אם תאמר, שבמקרה של ביטול ההסכם, החברה היא זו שתהא זכאית לקבל את הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה במקרה של שינוי התכנית, עדיין הנזק שייגרם לחברה ולנושיה הוא גדול בהרבה, שכן כל ההוצאות שהוצאו בעבר על הליך ההתמחרות וניהול המשא ומתן ירדו לטמיון, והליך הקפאת ההליכים יימשך עוד זמן רב וכתוצאה מכך הוא יסבול מהוצאות נוספות שיושתו על קופת הנושים.

בעבר (במסגרת פר"ק (מחוזי-י-ם) 6361/09 קאזס נ' צמצם צרכי צילום בע"מ (בהקפאת הליכים), פורסם במאגרים [16.12.10]) הבחתני בין זכויות ביטול חוזה העומדות לפני צד המתקשר עם חברה בחדלות פרעון, ובין שני צדדים סולבנטיים המתקשרים זה עם זה. למרות שבמקרה ההוא דובר בחברה שהקפאת ההליכים הצליחה לשקם את הפעילות העסקית של החברה, ואילו כאן אין המדובר עוד בחברה משוקמת, אלא בחברה שלכל דבר ועניין מצויה הלכה אם לא למעשה בהליך של פירוק, הדברים שאמרתי אז יפים גם במקרה זה. וכך נאמר: "שונות זכויותיהם של צדדים על פי חוזה שנכרת בהליך של חדלות פרעון מזכויותיהם של צדדים לחוזה שהמעורבים בו סולבנטיים. במקרה השני, למרות שיכולה להיות להתקשרות החוזית שבין הצדדים הישירים לחוזה השפעה על צדדים שלישיים שאינם צדדים ישירים להתקשרות, חופש החוזים החל על הצדדים מקנה להם מרחב תמרון רחב הקף. גם התרופות העומדות לצד שנפגע מהפרת החוזה על ידי הצד השני כמעט ואינן מסויגות. לא כן שעה שנכרת הסכם בהליך של חידלות פרעון והקפאת הליכים. או אז, חופש החוזים של הצדדים והתרופות העומדות להם במקרה של הפרה, מסויגות. הטעם לכך נעוץ בתלותם של גורמים נוספים ובראשם הנושים של החברה בהליך חידלות הפירעון בקיומו התקין והרציף של הליך ההקפאה והבראת החברה מתחלואיה. הפעלת תרופות של ביטול הסכם או תשלום פיצויים בשל הפרת הסכם מעין זה, עשויה לגרום לטלטלה אשר השפעתה תהיה הרבה מעבר להשפעה שתהיה על הצדדים הישירים להסכם (ו' אלשיך, ג' אורבך, הקפאת הליכים, עמ' 526).

...

במקרה זה, מכלול הנסיבות והשיקולים מוביל למסקנה אחת והיא שאין מקום לביטול ההסכם.

לאור כל האמור לא עומדת למבקשת במקרה זה טענת סיכול, גם לפי טענתה כי יש מקום להשתמש בטענה זו גם כחרב ולא רק כמגן.

המבקשת תשלם לקופת הכנוס סך של 25,000 ₪ הוצאות בקשה זו. ניתנה היום, י"ח באייר תשע"א, 22/05/2011, בהיעדר הצדדים.

בפרשת טור ראה בית המשפט העליון להבחין בין שינוי ייעוד-שהוא עניין בין הרשות לבין הפרט, ולפיכך מקום שהשינוי השביח את הקרקע יחוייב בעליה בתשלום מס השבחה, ואם הסב לה נזק יהיה זכאי לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק-לבין חלוקה חדשה, שהיא עניין בין בעלי הקרקע לבין עצמם, כשהוועדה המקומית משמשת "כעין סוכן" ביניהם, כלשון בית המשפט העליון (שם, בעמ' 268).

בהקשר זה יוער, כי בבג"צ 4914/91 הנ"ל הועלתה האפשרות לפיה יש להתחשב בתשלומי האיזון לשם קביעת שיעור היטל ההשבחה או בחישוב הזכות לפיצויים, אולם מאחר שההכרעה בשאלה זו לא הייתה צריכה לעניין, הושארה כאפשרות גרידא (ראו שם, בעמ' 770).

...

בית המשפט הגיע למסקנה זו על יסוד מספר שיקולים, בין היתר משום שאין חלה בעיניין הנידון הוראת רציפות, מכוחה ניתן יהיה לחייב את בעלי המניות בהיטל השבחה אם יידחה תשלום ההיטל עד למועד מימוש הזכויות על ידם: בעלי המניות אינם "נכנסים לנעלי" החברה, ואם זו לא תהיה קיימת עוד, לא יהיה מי שיישא בחבות המס שלה.

המסקנה מכל אלה, שעל פי כל ההיבטים של עקרון המימוש: יכולת מדידה, ודאות ונזילות, יש לראות במשיבה כמי שמימשה זכויות בעת שקיבלה את תשלומי האיזון.

הערעור מתקבל, אם כך, והתיק מוחזר לועדת הערר על מנת שתידון ביתר טענות בעלי הדין.

בפרשת טור ראה בית המשפט העליון להבחין בין שינוי ייעוד - שהוא עניין בין הרשות לבין הפרט, ולפיכך מקום שהשינוי השביח את הקרקע יחוייב בעליה בתשלום מס השבחה, ואם הסב לה נזק יהיה זכאי לפצוי לפי סעיף 197 לחוק - לבין חלוקה חדשה, שהיא עניין בין בעלי הקרקע לבין עצמם, כשהועדה המקומית משמשת "כעין סוכן" ביניהם, כלשון בית המשפט העליון (שם, בעמ' 268).

בהקשר זה יוער, כי בבג"צ 4914/91 הנ"ל הועלתה האפשרות לפיה יש להיתחשב בתשלומי האיזון לשם קביעת שיעור היטל ההשבחה או בחישוב הזכות לפיצויים, אולם מאחר שההכרעה בשאלה זו לא הייתה צריכה לעניין, הושארה כאפשרות גרידא (ראו שם, בעמ' 770).

...

בית המשפט הגיע למסקנה זו על יסוד מספר שיקולים, בין היתר משום שאין חלה בעניין הנדון הוראת רציפות, מכוחה ניתן יהיה לחייב את בעלי המניות בהיטל השבחה אם יידחה תשלום ההיטל עד למועד מימוש הזכויות על ידם: בעלי המניות אינם "נכנסים לנעלי" החברה, ואם זו לא תהיה קיימת עוד, לא יהיה מי שיישא בחבות המס שלה.

המסקנה מכל אלה, שעל פי כל ההיבטים של עקרון המימוש: יכולת מדידה, ודאות ונזילות, יש לראות במשיבה כמי שמימשה זכויות בעת שקיבלה את תשלומי האיזון.

הערעור מתקבל, אם כך, והתיק מוחזר לוועדת הערר על מנת שתדון ביתר טענות בעלי הדין.