בקשה לאישור מכירת בית ממושכן בגין פיגור בפירעון חוב

איחור בפרעון ההלוואה, נושא ריבית פיגורים על פי סעיף 11 להסכם ההלוואה בהחלה של חוק התרופות (בהפניה לסעיפים 4-5 להסכם ההלוואה וכפי שנקבע בפסק הדין בבר"ע 3122/07).

ביום 9.11.09 הוגשה בקשה לאישור הסכם מכר של ת"ח 3 וביום 14.12.09 הוגשה בקשה לאישור הסכם המכר של ת"ח 2.

משהוצג לחייב כי בדיון בבקשה (מיום 9.7.18) טען בא כוחו כי שמע ממנו כי הטעו אותו לגבי הנכסים הממושכנים ונישאל בעדותו האם הוא עומד על טענה זו השיב: "לא זוכר שאמרתי את זה. אני אומר שהוא הטעיה על הרבה דברים. אני זוכר שמה שמר לפקוביץ עשה בזמנו היה צריך להיות לחוב רק של 30,000 דולר. אני חושב שלדעתי הסכום היה מספיק רק חלקה 1 או 2" (עמ' 61 שורות 13-15).

שלא, כנסיבות שהובאו במאמריו של בן אוליאל, בהעדר חוב ופקיעת מישכון נוכח זאת.

סעיף 13 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"ם-1980 (להלן-"פקודת פשיטת הרגל") קובע: "בית המשפט, בדונו בבקשת הנושה, רשאי לברר מה היתה התמורה לחוב פסוק, ואם היתה לפניו ראיה למירמה, לקנוניה או לעיוות דין, או שהוכח קיומו של חוב בר-תביעה מלבד החוב הפסוק, רשאי הוא לברר תקפותו של החוב הפסוק". בדומה לכך בסעיף 211 לחוק חידלות פרעון ושקום כלכלי, התשע"ח-2018 (שלא חל בענייננו) ולפיו, שינוי תוצאת פסק הדין לאחר "ההצצה מעבר לו" ע"י בעל התפקיד, מחייבת את אישורו של בית המשפט של חידלות פרעון.

...

לאור התוצאה בנוגע להעמדת ת"ח 2 כבטוחה במשכון שנירשם לטובת המנוח וכיום, המשיבה, נדחית הבקשה למינוי הנאמנת ככונסת נכסים על אותו הנכס.

יובהר, כי עד למימוש, תשלם המשיבה לקופת הכינוס דמי שימוש ראויים.

אני מורה על מחיקת הבקשה כנגד משיבים 5 ו-6 בהיעדר יריבות ועילת תביעה כנגדם.

נטען כי ההפרש בסך של 20,000 ₪ בין סכום ההלוואה הנקוב בהסכם ההלוואה השנייה מיום 20.4.16 (90,000 ₪), לסכום שניתן לנתבע בפועל (70,000 ₪), נועד לשמש לפרעון חוב הפיגורים בגין ההלוואה הראשונה.

עקיפה זו של הוראות חוק המישכון, היא בלתי חוקית ונוגדת את הוראותיו הקוגנטיות של חוק המישכון, ולכן התובעת לא תוכל לזכות במסגרת הליך זה, בסעד של העברת המקרקעין על שמה, תוך עקיפת הוראות חוק המישכון, אלא לכל היותר, תוכל התובעת לזכות במימוש המישכון במסגרת הליך זה. על תכליתה של הוראת סעיף 16(ב) לחוק המישכון, עמד בית המשפט העליון ברע"א 5994/20 ח'שיבון נ' עיסא, בפיסקה 23 לפסק דינו של כב' השופט ע' גרוסקופף (נבו 02.11.2020): "סעיף 16(ב) לחוק המישכון מאפשר לצדדים להתנות על דרכי המימוש הקבועות בחוק זה, אך מגביל אפשרות התניה זו לפרק הזמן שלאחר המועד לקיום החיוב: "אין הצדדים רשאים להתנות על דרכי המימוש לפי חוק זה כל עוד לא הגיע המועד לקיום החיוב". הרציונאליים העומדים ביסוד הוראה זו הם, בין היתר, חשש לניצול מצוקתו של הממשכן ותלותו במלווה, וכן חשש ל"אופטימיות יתר" מצד הממשכן במועד החתימה על המישכון.

אני ערה לכלל לפיו, בית המשפט לא יפסוק לתובע סעד שלא נתבקש על ידו בכתב התביעה, ובמקרה שלפנינו, הסעד הנתבע הוא אכיפת הסכם מכר (העברת המקרקעין ע"ש התובעת), ולא מימוש מישכון.

במילים אחרות, בנסיבות דנן על המבקש להוכיח את כל העובדות המקימות זכות על פי טענתו לרישום מישכון על הנכס כשם שעליו להוכיח כי המשיבים הפרו את ההסכמים שנערכו ביניהם, וכי בעקבות הפרה זו זכאי הוא לממש את המישכון כך שייפרע מהנכס עד גובה חובם הנטען של המשיבים.

...

לא שוכנעתי כי בנסיבות המקרה שלפנינו, ראוי לנקוט בסעד הדרסטי של ביטול הסכמי ההלוואות ו/או הסכם הפשרה.

חשוב ועיקר, גם אם אצא מנקודת המוצא לפיה, הסכם הפשרה הינו 'חי הנושא את עצמו', הרי שהתובעת הפרה את חובת הגילוי גם ביחס להסכם פשרה זה. העובדה שבדיעבד מתברר כי ההפרש בין סכום הסכם הפשרה (225,000 ₪) לחובו הנומינלי של הנתבע (202,100 ₪) הינו 22,900 ₪ בלבד ביחס לתקופה שחלפה מאז מתן ההלוואות ועד לסיום התשלום על פי הסכם הפשרה, אין בה כדי לשנות מן המסקנה כי גם ביחס להסכם הפשרה הופרה חובת הגילוי שנקבעה בחוק אשראי הוגן, באופן שלטעמי, הסעד המתאים בנסיבות העניין הוא פטור מתשלום הריבית באופן שישקף את ההרתעה הנדרשת בעניין הפרת חובת הגילוי.

סוף דבר: סכום החוב בסך של 192,100 ₪ (קרן בלבד), צמוד מיום 1.4.18 ועד היום יסולק תוך 30 יום.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו חדל"פ 8638-08-21 דלל נ' ממונה על חידלות פרעון – מחוז תל אביב ואח' תיק חצוני: 342321_3 מספר בקשה: 11 בפני כבוד השופט רונן אילן מבקשים: 1. בנק לאומי לישראל בע"מ (הנושה) 2. עו"ד אורי יוגנד (הכונס) משיבים: 1. דלל עזרא (היחיד) 2. עו"ד יעקב ישראלי (הנאמן) 3. הממונה על חידלות פרעון החלטה

בהקש מהוראות הדין במצבים בהם פורע חייב את החוב לאחר מינוי הכונס אך לפני שאושרה מכירת הדירה הממושכנת, טוענים המבקשים שיש להעמיד את שכר הכונס על הסך של 78,767 ₪ בצרוף מע"מ. הנאמן מסכים שיש מקום לפסוק את שכר הכונס ואף החזר הוצאות, אך מיתנגד לסכומים המבוקשים.

היחיד טוען שיש לבסס את שכר הכונס על ההוראות המסדירות את שכרו כאשר חוב הפיגורים נפרע לאחר המנוי ובטרם המימוש, ובסך המאקסימאלי הקבוע בתקנות – 13,073 ₪.

טענה זו מתבססת על סעיף 4 בתקנות השכר, בהקבלה למצב בו פרע החייב את מלוא החוב לאחר שחלפו 90 יום ממינוי הכונס אך "בטרם הוכרז על קונה בהליכים למכירת הדירה נושא המשכנתה". טענה זו לא ניתן לקבל, שכן היא מתבססת על תקנות השכר שאנן חלות במקרה דנא, ומתעלמת מכך שהליכי המימוש הושלמו בידי הנאמן ובעלויות בכרוכות במימוש זה. הנאמן בתגובתו, מציע להעמיד את שכר הכונס על הסך של 34,000 ₪ בצרוף מע"מ, ומנמק עמדתו בתשלום סך של 1,000 ₪ לכל חדש מאז מינוי הכונס.

...

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, ובניסיון למצוא אמות מידה אחידות לקביעת שכר כונס במקרים שכאלו, אני סבור כי הבסיס לקביעת השכר הראוי יהיה התחשיב הקבוע בסעיף 4 לתקנות השכר, המורה כך: פרע החייב את מלוא חוב ההלוואה לאחר שחלפו 90 הימים מיום מינוי כונס הנכסים, ואולם בטרם הוכרז על קונה בהליכים למכירת הדירה נושא המשכנתה (להלן – הדירה) לפי החוק, זכאי כונס הנכסים לשכר הכולל את שכר הטרחה כקבוע בתקנה 2, בתוספת שכר באחוזים מסכום החוב שנפרע בפועל, כמפורט להלן: (1) לגבי 457,561 השקלים החדשים הראשונים – 4.8%; (2) לגבי 653,657 שקלים חדשים נוספים – 5.6%; (3) לגבי כל שקל חדש נוסף – 6.4%.

בהתחשב במכלול הנסיבות כאמור, אני קובע כי שכרו של הכונס יועמד על הסך של 30,000 ₪ בצירוף מע"מ. לטענת המבקשים, יש לפסוק לזכותם גם החזר הוצאות בסך של 6,435 ₪ וכן גם עלויות ביטוח בסך של 1,330 ₪.

לסיכום, אני מקבל את הבקשה וקובע כי שכר הכונס עבור פעילותו יועמד על סך 30,000 ₪ בצירוף מע"מ, ולכך יתווסף החזר הוצאות המבקשים בסך 4,000 ₪.

כלומר, הבנק לא הציג נתונים מטעים בנוגע למספר הפיגורים, אלא אך היתייחס לגובה הפגור ולמשמעותו, ולכך שבמצב הדברים הקיים חל החריג הקבוע בסעיף 81ב(1)(ג)(3) לחוק ההוצל"פ ולפיו ניתן להגיש בקשה לבצוע מידי של משכנתה על דירת מגורים, גם אם טרם חלפו ששה חודשים מהמועד הראשון שלא שולם בידי החייב, שכן "סכום התשלומים שטרם ניפרעו בתוספת ריבית הפיגורים עולה על 10% מיתרת מלוא חוב ההלוואה". הבנק אף הוסיף וציין כי ממילא הוא זכאי להעמיד לבצוע מידי את של המישכון, שכן התובע מצוי בהליכי פש"ר, כאמור בהוראת סעיף 81ב(1)(ג)(2) לחוק.

בית המשפט התיר את המשך הליכי המימוש ולצד זאת ציין כי "טוענים המבקשים [התובעים] כי קיימת אפשרות לפצל את הנחלה, באופן שהאיזור בנחלה המיועד למגורים יפוצל, ותתאפשר בניית דיורה על חלק השטח שיופרד מהנחלה, ואם אפשרות זו תמומש די יהיה במימוש בית המגורים והחלקים הצמודים לו כדי פירעון החוב לבנק, נראה כי נכון לבחון אפשרות זו בטרם מכירת הנחלה". מובן, כי אין בדברים אלה משום הוראה לכונסת לפעול בעצמה לפיצול הנחלה, והנכון הוא כי אם יצליחו התובעים לפצל את הנחלה, או אז יש להעדיף אפשרות זו על פני מכירת הנחלה כולה.

...

בהחלטה נקבע כי "המבקשים היו אלה שפנו לבנק בבקשה להתחיל בהליכים למימוש בית המגורים, על מנת לפרוע את חובם" וגם בכתב התביעה שהגישו הם "אינם חולקים על כך שהבנק זכאי לממש את בית המגורים", ומשכך "אין מקום להיעתר לסעד המבוקש ולעכב את פינוי הבית". בית המשפט העליון הדגיש כי "אין בהחלטתי זו כדי להביע כל עמדה ביחס לשאלה האם כוונת הצדדים היתה כי תמורת ההלוואות תשועבד הנחלה כולה או בית המגורים בלבד. טענותיהם של המבקשים בעניין זה יתבררו בהליך המתנהל בבית המשפט המחוזי". ביום 30.11.2011 פונו התובעים מבית המגורים.

משנקבע כי הליך הפרסום והמכר נעשו כהלכה וכי המחיר שבו נמכרה הנחלה ראוי, ממילא נדחות טענות אלה.

טענות נוספות בדבר התנהלות הכונסת שנועדה לפי הטענה לפגוע ואף להשפיל את התובעים – דינן להידחות.

כך טענו כי בעצם הענקת הנחת גיל לתובע, המינהל "ידע וחזקה עליו שידע" שהתובע אינו מסוגל להמשיך לעבד את המטעים או להשגיח עליהם כבעבר, "וידע שהעבירם לעיבוד חקלאי אחר וכן ידע כי בריאותו של התובע התדרדרה". סוף דבר התביעה נדחית.

בסמוך לאחר מכן וכאמור לעיל, ביום 2.11.2010 נחתם ההסכם בין התובע לבין אלזם (נספח ב' לכתב התביעה), שהוכתר וכונה "הסכם הלוואה", שעיקרו מתן הלוואה מכהן לזוג אלזם בסך 300,000 ₪ כמפורט להלן: "1) סך של 200,000 ₪ לצורך תשלום חוב הפיגורים לבנק לאומי למשכנתאות וסגירת תיק ההוצאה לפועל ומחיקת כונס הנכסים מנסחי הטאבו של הבית והנחלה וכן 2) 100,000 ₪ בארבעה תשלומים שוים של 25,000 ₪ לחודש החל ממועד חתימת הסכם זה". מלבד ההלוואה, ההסכם הסדיר עניינים נוספים שעיקרם השקעה של כהן באפשרות למכר עצמי של חלקים מהנכס.

אילו פרעו אלזם באותה עת את מלוא חוב הפיגורים, היה הכונס מגיש בקשה לסגירת תיק ההוצל"פ ובטול מינוי כונס הנכסים.

בתגובה לבקשה שהגיש עו"ד דור בתיק ההוצל"פ שפתח בעקבות פסק הדין שהתובע קיבל כנגד אלזם בביהמ"ש בכפר סבא (מוצג נ/5), השיב הכונס (מוצג נ/6) כי את הבקשה למתן הוראות על התובע להגיש במסגרת תיק הכנוס שבו חלוקת התמורה ממכירת הנכס נעשית עפ"י הוראות רשם ההוצל"פ. כן כתב לא ניתן לדור בכלל בחלוקת יתרת התמורה שתיוותר לאחר סילוק החוב לנושה המובטח (בל"ל) שכן טרם התקבלו אישורי המיסים ודברים נוספים, ובין היתר לא נרשמו הזכויות על שם הקונים.

לסיום הוא כותב: "אשר על כן מתבקש בית המשפט הנכבד לדחות את הבקשה למתן הוראות של המבקש באשר אן מניעה שהמבקש יפנה בבקשה דומה לרשם ההוצאה לפועל ורשם ההוצאה לפועל יכריע בבקשתו, בהסתמך על כך שלמשיבים נושפים נוספים שלחלקם גם רשום מישכון על זכויות המשיבים בנכס". בתגובת התובע לתגובת הכונס (מוצג נ/7) כתב התובע "יודגש כי כונס הנכסים עצמו קיבל מידי התובע סך של 200 אלף ₪ להקטנה חוב הנתבעים לבנק וזאת עוד בטרם החלו הליכי המכירה, סכום זה הנו חלק מסך 300 אלף ₪ שנמסרו להלוואה לנתבעים. 8. עולה איפה כי למעשה החוב לבנק קטן בסך של 200 אלף ₪ מכספי התובע וכונס הנכסים מודע לעובדה זו הואיל והתשלום בוצע לידיו". לא נרשם מה שהיה מצופה שיירשם על ידי התובע כי הכונס הבטיח לתובע כי כספים אלה יושבו בדין קדימה כמו המשכנתא.

...

לטענת התובע, עוד לפני החתימה על ההסכם מול אלזם, שוחח בא כוחם עו"ד מושונוב עם הכונס עו"ד דרור, וזה האחרון הבטיח לעו"ד מושונוב בנוכחות התובע והזוג אלזם שאם ישלם התובע במשרדו את הסך של 200,000 ₪, באמצעותו יסולק חוב הפיגורים של אלזם כלפי הבנק, אזי אם יימכרו המקרקעין בהליך הכינוס – ייחשב הסך של 200,000 ₪ כחלק מחוב המשכנתא ויוחזר לו בד בבד עם החזר יתרת חוב המשכנתא מתקבולי מכירת הנכס.

לטענת התובע, יוצא אפוא מההסכמה הנ"ל שהחזר ה-200,000 ₪ לתובע קיבל מעמד של חוב "מובטח" כמו המשכנתא של הבנק.

מכל האמור לעיל אני דוחה את טענת התובע בדבר הבטחה כלשהי שניתנה לו ע"י הכונס כי התשלום ששילם יוחזר לו בדין קדימה כמו המשכנתא.

סוף דבר התביעה נדחית.

התובע ישלם הוצאות ושכ"ט עו"ד לנתבע 1 – בסך 35,000 ₪, ולנתבע 2 – בסך 35,000 ₪.