אישור תכנית מתאר האם עומדת בדרישות החוק

בשנת 2009 פירסמו המשיבות את החלטתן להמליץ לועדה המחוזית לתיכנון ולבניה לאשר תכנית מתאר חדשה, היא תכנית מתאר מקומית ח/500 דרום חולון, שתשנה את ייעודה של חטיבת הקרקע, תוך זניחתן של מטרות ההפקעה שלשמן הופקעו המקרקעין מלכתחילה.

לדידן של המשיבות, שווי השוק של המקרקעין במקרה דנן הנו 1,575,300 ₪ בעוד שסכום ההשבה הנידרש מן העותרות עומד על סך כולל של 1,166,245 ₪ בלבד (מתוכו, סך של 365,245 ₪ הוא בגין פצויי ההפקעה בצרוף הפרישי הצמדה וריבית, וסך של 801,000 ש"ח הוא בגין שווי ההשבחה בעקבות תכנית ח/500).

זאת ועוד, המשיבות זנחו הלכה למעשה את כוונתן להשתמש במקרקעין שהפקיעו מידי העותרות, שנים רבות עוד בטרם אושרה תכנית ח/500, אשר מכוחה הן דורשות כיום מן העותרות לשלם להן את שווי השבחת המקרקעין הנובעת מתכנית זו. תעיד על כך העובדה שהמקרקעין הופקעו עוד בשנת 1995, אך מאז לא נעשה דבר כדי לקדם את מטרות ההפקעה.

...

בנוסף לכל האמור לעיל, המשיבות כפופות לחובה לנהוג בהגינות כלפי הציבור בכלל, וכלפי העותרות בפרט: "אבן פינה היא בדיני המינהל הציבורי שהרשות המינהלית, בהיותה נאמן של הציבור, חייבת לנהוג בהגינות. ... חובת ההגינות חלה על הרשות, בראש ובראשונה, כלפי הציבור. זוהי חובה של נאמן כלפי הנהנה. אך בפועל, כיוון שהציבור מורכב מבני-אדם, החובה אינה חלה רק כלפי הציבור, כגוף ערטילאי, אלא היא חלה גם כלפי כל אדם." (בג"ץ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר אגף המכס והמע"מ, פ"ד נב(1) 289, 320 (1998) (כב' השופט י' זמיר)).

סיכומו של דבר, מכל הטעמים אשר פורטו לעיל, דרישתן של המשיבות לתשלום ריבית ביחס לפיצויי ההפקעה- בטלה ומבוטלת.

העתירה מתקבלת איפוא במובן זה, שניתן צו האוסר על המשיבות להתנות את השבת המקרקעין לידי העותרות בתשלום ריבית על פיצויי ההפקעה.

לעובדה זאת חשיבות, שכן טענות ב"כ המשיבה, שלפיהן בקשתו של המבקש אינה עומדת בדרישות החוק לעניין הוצאת צו עיכוב ביצוע, נסמכות בעיקרן על תנאי סעיף 254ט לחוק, שאין להם מקבילה בסעיף 254ח לחוק.

וזאת מהטעמים הבאים: ראשית, הגם שבדרך כלל אין לומר כי היתר הוא בהשג יד מקום שאין בנמצא תכנית מתאר או תכנית מפורטת, הרי שנסיבות ענייננו שונות.

פרשנות זאת גם עולה בקנה אחד עם הגיונו של הסעיף שבקש להגביל את המצבים שבהם היתר הבנייה הוא בהשג יד, ולהוציא מגדר מקרים אלה מצבים שבהם נידרש אישורה של תכנית נוספת, שמטבע הדברים יש בה כדי לעכב את הוצאת היתר הבנייה.

...

ועתה אם זה הגיונו של הסעיף, הרי שבנסיבות שבהן חל סעיף 97א' לחוק ממילא ניתן להוציא היתר לפי התוכנית המופקדת, ללא צורך באישור תכנית נוספת והיתר זה הוא בהישג יד. אני סבורה כי נסיבות המקרה עולות כדי "טעמים מיוחדים" המצדיקים את עיכוב ביצועו של הצו גם לפי סעיף 254ט לחוק.

זאת ועוד, בשוקלי את האינטרסים הציבוריים בדבר שמירה על מדיניות תכנונית, הבטחת בטיחות, מניעת הנאה מפרי העבירה וקיום שלטון החוק אל מול האינטרס של המבקש, אני סבורה כי בשלב זה ידו של האחרון על העליונה (לעניין השיקולים בבקשה לעיכוב ביצוע ראו יעקב שקד, בית המשפט לעניינים מקומיים – הלכה ומעשה, עמ' 145-146).

לאור המקובץ לעיל, אני מורה על עיכוב ביצוע צו ההריסה לארבעה חודשים.

ניתוח מקרי האמת אשר ארעו בתקופה הרלוואנטית מגלה כי כל הלקוחות אשר נפגעו בנסיבות רלוואנטיות קיבלו פיצוי (מעל ומעבר לנדרש בחוק הספורט), למעט שניים, לכן מדובר בעיניין תאורטי אקדמי, שאין לאיש כל עניין ממשי בו. דיון התנאים לאישור תובענה ייצוגית ההליך של בקשה לאישור תובענה ייצוגית הוא הליך מקדמי אשר בית משפט נידרש לו על מנת להכריע בשאלה האם יש מקום לידון בתובענה שהוגשה במסגרת ההליך של תובענה ייצוגית.

ברע"א 3489/09 מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' חברת צפוי מתכות עמק זבולון בע"מ (11.4.13) התייחסה כבוד השופטת ברק-ארז לחשיבות ולסכנות שבניהול תובענה ייצוגית, וקבעה בין היתר את הרף בו נידרש לעמוד התובע הייצוגי המבקש לאשר את תביעתו כייצוגית: "41. מטרתו של שלב מקדמי זה היא למנוע אישורן של תובענות סרק, וזאת מבלי להרתיע תובעים מהגשת תובענות ייצוגיות צודקות. בפסיקתו של בית משפט זה נקבע כי מי שמבקש לאשר תובענה כייצוגית חייב לשכנע את בית המשפט במידת הסבירות הראויה - ולא על פי האמור בכתב התביעה בלבד -כי הוא עומד בכל התנאים לאישור תובענה כייצוגית, ובכלל זה בדרישה לקיום עילת תביעה ...

האם עמדה המשיבה בחובת הביטוח על פי חוק רשוי עסקים.

כמו כן, בעיניין קני בתים נקבע בין היתר: "הפסיקה כבר הכירה בכך, שהוראות דיני התיכנון והבניה, והוראותיהן של תוכניות המיתאר המחייבות בנייה לפי היתר התואם את תוכנית המיתאר, נועדו לתת לצד הגנת האנטרס הצבורי "גם הנאות יותר ספציפיות לטובות אדם מסויים או סוג של בני אדם...הפרות של דיני התיכנון והבנייה, על דרך של בנייה בלא היתר או מכוח היתר שאינו חוקי או בנגוד לתכנית המיתאר, הוכרו בפסיקה ככאלו המהוות בסיס מתאים לעוולה של הפרת חובה חקוקה, במסגרת תביעתו של 'השכן' (משמע - הבעלים או המחזיק של מקרקעין שכנים) כנגד הבונה-המפר" (ר' גם עניין קרנש).

...

טענת המשיבה כי הקבוצה אינה הומוגנית, דינה להידחות.

נוכח העובדה שהמשיבה ויתרה על חקירות בשלב בקשת האישור לא מצאתי לקבוע מסמרות בשאלת זכותו של המבקש בשלב זה. סוף דבר אני מאשרת את הבקשה לאישור תובענה ייצוגית.

הצדדים יפרסמו הודעה בדבר ההחלטה לאשר את התובענה, בהתאם לסעיף 25(א)(1) בחוק תובענות ייצוגיות ויכללו בה את האמור בפרק זה שכותרתו "סוף דבר" וכן יציינו כי ניתן לעיין בהחלטת בית המשפט מיום.

באשר לטענות לעניין זכות העמידה לגופה, נטען כי זו מתחייבת מחמת הפגיעה בשלטון החוק והפרת חוק התיכנון והבנייה, בשל אישור תכנית מפורטת המנוגדת לתכנית המתארית החלה על מיתחם התיכנון, וזאת תוך הפרת ההירארכיה התכנונית, הפרת כללי המשפט המינהלי, בשל נקיטת הליך לא תקין, והעדר תשתית עובדתי.

עמדת המשיבות היא שעל העותרים לעמוד בדרישות סעיף 100 לחוק, כתנאי להגשת היתנגדות, שבה יוכלו להעלות טענות גם כלפי המדיניות, אך אין בעצם ההישענות על מדיניות כדי לייתר את הצורך ברכישת מעמד להיתנגד לתכנית עצמה לפי המבחנים שנקבעו בחוק.

...

עמדת המשיבים, כי אין לעותרים לא עומדת זכות להתנגד, מקובלת עלי מטעמיהם של המשיבים.

מסקנה זו חלה אף אם נוקטים גישה מרחיבה יחסית, וזאת, כאמור, בשים לב לכך שהתכנית הנדונה ממוקדת יחסית, ולא ניתן ללמוד על השפעה, ישירה או עקיפה על העותר, כך שבכל הקשור אליה, אין הבדל בין העותר לבין כל תושב אחר של העיר ירושלים.

סיכום על יסוד האמור, אני דוחה את העתירה.

דומה כי מבט בתצ"א של שטח התכנית והשטחים הסמוכים לו (מתוך תגובת המדינה) מבהיר היטב את הדברים: אשר לטענה כי התיכנון המפורט כפי שאושר בתכנית יוביל לכפיית התיכנון הנקודתי על התיכנון המתארי ולכבילתו - כפי שצוין בבג"ץ ברונו הנ"ל תיכנון מפורט שמקדים תיכנון כולל "עלול אולי לצמצמם את כושר התימרון בתכנון הרצוי ביותר של שארית המיתחם", אולם הדבר נשקל אל מול שיקולים תיכנוניים נוספים ובכלל זה לוח הזמנים שצפוי שיידרש לתיכנון המיתחם כולו או לתיכנון השכונה דנן במסגרת זו. אוסיף עוד כי הטענה נטענה בכלליות, מבלי שהוצגה תשתית עובדתית וראייתית רלבאנטית, ולא הוצגו באופן ממשי (אם בכלל) עניינים קונקריטיים שיש בהם כדי לתמוך בטענה שהתכנית שאושרה תכפה תיכנון "גרוע" על כלל הרובע הצפוני (וממילא כאמור, אין זה עניין לבית המשפט לקבוע איזה תיכנון עדיף או לחוות דעתו אם התיכנון שנבחר הוא "גרוע").

נמצא כי שטחה של התכנית הוכרז כדין ע"י קבינט הדיור כמתחם מועדף לדיור, והתכנית עומדת בדרישות החוק לרבות מבחינת מספר יחידות הדיור המתוכננות בה (כאמור, אין יסוד לטענה בדבר חריגה מההכרזה בשל תוספת יח"ד).

...

לא מצאתי כל פגם בדחיית השלמת הבדיקות לשלב הרישוי וסבורני כי הוראות התכנית, לרבות ווידוא הביצוע של הדרוש בהתאם לממצאי הדיגום, נותנים מענה ראוי.

לבסוף, מובהר ככל שדרוש, כי על יסוד כל האמור נדחית גם העתירה החלופית של הרצליה לקביעת הוראות שלביות שיבטיחו את טיהור הקרקע ומי התהום כתנאי להוצאת היתר בניה, ולהתניית אישורה באישור תכנית ניקוז אזורית.

סבורני כי התכנית מבטיחה בהוראותיה את הדרוש ולא הוצג טעם שמצדיק התערבות בה. IV - סוף דבר לאור כל האמור ומהטעמים כמפורט לעיל, נדחות כלל העתירות שבכותרת.